*Oleh: Muhammad Zaldi
Dalam diskursus pembangunan perkotaan kontemporer, konsep affordability atau keterjangkauan hidup menjadi indikator penting untuk menilai keberhasilan sebuah kota. Kota tidak lagi cukup diukur dari pertumbuhan fisik, peningkatan investasi, atau geliat sektor properti semata, melainkan dari sejauh mana warganya mampu hidup layak di dalamnya.
Dalam konteks ini, Banda Aceh menghadapi tantangan serius: meningkatnya harga properti dan biaya hidup yang tidak diimbangi oleh pertumbuhan pendapatan dan taraf hidup masyarakat secara proporsional.
Secara teoritis, affordability mengacu pada kemampuan rumah tangga untuk memenuhi kebutuhan dasar; terutama perumahan, tanpa mengorbankan kebutuhan lain yang esensial. Literatur ekonomi perkotaan umumnya menetapkan ambang batas keterjangkauan biaya tempat tinggal pada kisaran 30 persen dari total pendapatan rumah tangga.
Ketika proporsi ini terlampaui, rumah tangga dikategorikan mengalami housing cost burden, suatu kondisi yang berdampak langsung pada kesejahteraan sosial dan stabilitas ekonomi keluarga.
Dalam beberapa tahun terakhir, Banda Aceh menunjukkan tren kenaikan harga tanah, rumah, dan sewa hunian yang cukup signifikan. Fenomena ini tidak terlepas dari keterbatasan lahan perkotaan, meningkatnya aktivitas komersial, serta kecenderungan spekulasi properti.
Namun, pertumbuhan tersebut tidak berjalan paralel dengan peningkatan pendapatan mayoritas penduduk.
Struktur ekonomi Banda Aceh masih didominasi oleh sektor jasa, pendidikan, perdagangan kecil, dan birokrasi pemerintahan. Sektor-sektor ini relatif memiliki elastisitas pendapatan yang rendah.
Akibatnya, kenaikan upah tidak sebanding dengan inflasi biaya hidup. Kondisi ini menciptakan kesenjangan struktural antara harga hunian dan kemampuan beli masyarakat, terutama kelompok berpenghasilan rendah dan menengah.
Dampak langsung dari ketimpangan ini adalah menurunnya akses masyarakat terhadap hunian layak. Kepemilikan rumah semakin sulit dijangkau, sementara ketergantungan pada sektor sewa meningkat tanpa perlindungan regulatif yang memadai.
Dalam jangka panjang, kondisi ini berpotensi memperluas ketimpangan sosial dan spasial di dalam kota.
Masalah affordability di Banda Aceh tidak hanya terbatas pada sektor perumahan. Kenaikan harga kebutuhan pokok, biaya pendidikan, transportasi, dan layanan kesehatan turut memperberat beban rumah tangga.
Yang perlu dicermati adalah sifat kenaikan tersebut yang gradual namun konsisten, sehingga sering kali tidak disadari sebagai krisis hingga daya beli masyarakat benar-benar tergerus.
Dalam perspektif ekonomi kesejahteraan, situasi ini menciptakan kondisi economic vulnerability, di mana rumah tangga berada dalam posisi rentan terhadap guncangan kecil. Absennya tabungan, minimnya jaring pengaman sosial, dan ketergantungan pada pendapatan tunggal memperparah risiko jatuh ke dalam kemiskinan.
Kota yang tidak affordable pada akhirnya melahirkan masyarakat yang hidup dalam ketidakpastian ekonomi permanen.
Pengalaman kota-kota global menunjukkan bahwa krisis keterjangkauan hidup tidak dapat diselesaikan melalui mekanisme pasar semata. Pendekatan kebijakan yang menempatkan affordability sebagai isu struktural menjadi semakin relevan.
Dalam konteks inilah gagasan yang diusung oleh Zohran Mamdani di New York, meskipun dalam skala dan konteks yang berbeda, menjadi refleksi penting. Ia memposisikan keterjangkauan hidup sebagai tanggung jawab negara dan pemerintah kota, bukan sekadar konsekuensi logis dari dinamika pasar.
Pendekatan ini menantang paradigma pembangunan konvensional yang mengedepankan pertumbuhan ekonomi tanpa mempertimbangkan distribusinya. Dalam praktiknya, pasar properti cenderung melayani kelompok dengan daya beli tinggi, sementara kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah terpinggirkan.
Banda Aceh menunjukkan gejala serupa: pembangunan berlangsung, tetapi tidak selalu inklusif.
Jika tren ini berlanjut, Banda Aceh berisiko mengalami fragmentasi sosial dan spasial. Pusat kota akan semakin didominasi oleh kelompok ekonomi tertentu, sementara masyarakat berpenghasilan rendah terdorong ke wilayah pinggiran dengan akses terbatas terhadap fasilitas publik.
Fenomena ini tidak hanya menciptakan ketimpangan ruang, tetapi juga mengikis kohesi sosial.
Secara sosiologis, kota yang sehat adalah kota yang memungkinkan berbagai kelompok sosial hidup berdampingan. Ketika tenaga pendidik, pekerja kesehatan, pelaku UMKM, dan pekerja sektor jasa tidak mampu tinggal di kota tempat mereka bekerja, maka efisiensi dan keberlanjutan kota itu sendiri dipertanyakan.
Dalam jangka panjang, kondisi ini dapat menurunkan kualitas layanan publik dan melemahkan basis ekonomi lokal.
Sering kali kebijakan keterjangkauan hidup dipersepsikan sebagai beban fiskal. Namun, dari perspektif pembangunan berkelanjutan, affordability justru merupakan investasi jangka panjang.
Kota yang mampu menyediakan hunian terjangkau dan biaya hidup yang rasional akan menghasilkan warga yang lebih produktif, sehat, dan berdaya secara ekonomi.
Bagi Banda Aceh, hal ini dapat diterjemahkan ke dalam kebijakan lintas sektor: penguatan regulasi perumahan terjangkau, insentif bagi pengembang yang berorientasi sosial, peningkatan kualitas dan nilai ekonomi pekerjaan lokal, serta pengendalian biaya layanan publik.
Yang terpenting, indikator keterjangkauan harus menjadi bagian integral dari perencanaan pembangunan kota.
Affordability bukan sekadar persoalan ekonomi, melainkan cerminan keadilan pembangunan. Banda Aceh berada pada titik penting untuk menentukan arah kebijakan perkotaannya.
Kota yang tumbuh pesat namun tidak terjangkau oleh warganya sendiri pada akhirnya kehilangan legitimasi sosialnya.
Pertanyaan mendasar yang perlu diajukan bukan lagi seberapa cepat Banda Aceh berkembang, melainkan untuk siapa pembangunan itu diarahkan. Menjadikan affordability sebagai prinsip utama kebijakan publik adalah langkah awal untuk memastikan Banda Aceh tetap menjadi kota yang layak huni, adil, dan berkelanjutan.
Penulis adalah Alumni Ilmu Politik FISIP UIN Ar-Raniry, tertarik pada Isu Sosial dan Kebijakan Publik.
